En el BOE de hoy día 9 se publica el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo. Tal y como establece el Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008 que desarrolla, el Reglamento de Valoraciones trata de mejorar el funcionamiento del mercado del suelo y hacerlo más transparente y eficiente, combatiendo además eventuales prácticas especulativas.
En efecto, con la entrada en vigor de este Reglamento se dota al urbanismo español por vez primera (con independencia de la tímida regulación contenida en el Reglamento de Gestión Urbanística) de una norma reglamentaria indicativa de los criterios de valoración del suelo. Pero, al igual que la vigente Ley de Suelo estatal, el Reglamento no es aplicable a cualquier valoración o tasación de inmuebles, sino que sólo se aplicará en los supuestos de reparcelaciones, expropiaciones, ventas y sustituciones forzosas, así como en los casos de responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas.
Dada la complejidad técnica que acompaña a la valoración inmobiliaria, el Reglamento incorpora metodologías concretas aplicables a cada situación y sus correspondientes fórmulas matemáticas específicas, con lo cual se obtienen valores más justos en las valoraciones, se incorpora mayor transparencia en el conocimiento de las técnicas valorativas y una mayor seguridad jurídica.
Del Reglamento destacan los siguientes aspectos:
1. El desarrollo de los métodos de valoración, sin tener en consideración las posibles expectativas urbanísticas. Así:
- En el suelo rural se abandona el método de comparación, no sólo porque muy pocas veces concurren los requisitos necesarios para asegurar su objetividad, sino también porque con ello se eliminan elementos especulativos en la valoración de estos suelos. No obstante, ello no implica que no se tengan en cuenta factores importantes que, sin considerar las citadas expectativas urbanísticas, influyen en el valor de este suelo., como es el factor localización, cuya necesaria pormenorización en cuanto renta de posición y como factor relevante en la formación tradicional del precio de la tierra, se contiene específicamente en el Reglamento.
- En el suelo urbanizado se establecen métodos de valoración que dan lugar a tasaciones de los inmuebles siempre actualizadas y equivalentes a las que podrían obtenerse mediante el método de comparación, en el propio mercado. La aplicación de dicho método se extiende a los inmuebles existentes sobre estos suelos.
2. La sustitución en los suelos rurales de la renta de la tierra por la renta de la explotación, tal y como demanda una economía moderna y avanzada, en la que estos suelos y la propia agricultura, enmarcada en la Política Agraria Comunitaria, ofrecen una amplia gama de tipos de explotación. A ello se une el desarrollo de las posibilidades de la renta potencial, que permitirá incluir en la valoración la mejora tecnológica y económica ligada a la modernización, así como la totalidad del valor potencial productivo del territorio rural
3. La utilización de criterios basados en información del mercado para la valoración de los inmuebles urbanizados. El método de comparación con el mercado, que ya formaba parte de la legislación anterior, ahora se acomoda plenamente al cumplimiento del objetivo previsto por la Ley de Suelo, de que se tengan en cuenta el levantamiento previo de las cargas urbanísticas que correspondan por parte de sus titulares, así como también el previo cumplimiento de los respectivos deberes.
Asimismo, el nuevo Reglamento prevé la conexión del Registro de la Propiedad con las actuaciones urbanísticas, lo que implica la modificación parcial del Real Decreto 1093/1997, por el que se aprobaron las Normas Complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria, sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.
En cuanto a su estructura, el Reglamento contiene 29 artículos, divididos en cinco Capítulos, y cuatro Anexos
El Capítulo I trata del objeto del Reglamento y el necesario complemento de dos aspectos regulados por el Texto Refundido de la Ley de Suelo: del suelo en situación de urbanizado, cuyo acotamiento con determinados elementos se entiende necesario, y la evaluación y seguimiento de la sostenibilidad económica de los instrumentos de ordenación.
Los Capítulos II, III y IV regulan los conceptos para la realización de las valoraciones y los correspondientes métodos de valoración.
Por último, el Capítulo V hace referencia a las indemnizaciones y gastos de urbanización.
Es asimismo importante puntualizar que, desde el punto de vista competencial, «la valoración inmobiliaria» en cuanto materia fundamental cuya regulación incluye el Reglamento, constituye una competencia exclusiva del Estado, a tenor de lo dispuesto por el artículo 149.1.18.ª de la Constitución Española, y de acuerdo con una jurisprudencia ampliamente consolidada ya por el Tribunal Constitucional. Por ello, en cumplimiento de lo previsto en la Disposición final segunda de la Ley de Suelo de 2008, las disposiciones del Reglamento se han dictado al amparo de las competencias reconocidas al Estado por el artículo 149.1.1.ª, 13.ª y 18.ª de la Constitución. Tiene, por tanto, carácter básico, siendo en consecuencia de aplicación directa en todas las Comunidades Autónomas.
El Reglamento de Valoraciones, que entrará mañana en vigor, además de la derogación general de cuantas disposiciones de igual o inferior rango que se opongan o contradigan su texto, deroga específicamente el Título IV sobre «Valoraciones» del Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, uno de los tres acólitos de la Ley del Suelo de 1976.
Miguel Ezcurra